高力国际：2011年上海仓储物流供不应求

　　2009年中国的激励措施以及随之而来的经济大幅增长，使得2010年中国的零售总额较上年猛增了17%。然而，这一增长态势既加强了对仓储物流类物业的需求，也同时促使物流开发商发展更多的项目入市。

　　金融危机使得许多发展商放弃投资配送中心，在经济复苏时期，配送中心出现严重的供应不足，上海目前的空置率仅7%。仓储空间的缺乏使得物流仓储的租金上涨，相比2009，2010年上海地区的租金同比涨幅为5.71%。如今市场有所复苏，物流开发商有机会从租金增长中获得利润，但是面临满足用户需求和寻找新项目场地等挑战。

　　高力国际的报告披露，在全球经济危机前，由国际物流开发商如安博、普洛斯、盖世理、嘉民集团等为主力军的工业投资市场可以满足国际客户的需求。尤其是这些主要的公开贸易开发商可以依靠其优越资本主导配送中心租赁市场，而其唯一的本土竞争对手是宝湾物流。然而全球经济危机开始使得这些国际开发商资金周转出现困难，中国物流地产市场的格局开始发生变化。

　　消费拉动物流空间的需求。高力国际的报告分析，金融危机后大多数国际仓储开发商资金受限，与此同时，中国的激励措施刺激了消费及零售业的旺盛发展。至2010年11月，上海仓储物流空间仅仅增长4.5%，而上海消费零售总额累计同比增长17.6%，与2008年同期的17.7%几乎持平。一系列原因推动消费零售总额的增长，其中包括全国迅速增长的城镇化率，人民币的升值，以及群众不断增长的收入。所有这些零售的增长都要求物流仓储空间来保证货物运输，商店备货齐全，消费者可以继续消费。

　　零售的猛增使得上海可租赁甲级仓储空间十分缺乏。根据高力国际的调查，上海地区配送中心的平均空置率低于7%。

　　这种高吸纳率说明零售商们都在盯紧最佳地理位置的仓储空间，开发商们正在拼命竞争以赶在对手前将新项目推入市场，为了发展，不断争取新场地。

　　可用空间的缺乏使得物流开发商在上海的大部分地区不愿再继续在租金上给予如免租期之类的优惠，并且保持租金稳定地上涨。2010年上海甲级仓储物流的租金比2009年上涨5.71%，从每天每平米0.89元涨至0.96元。至2011年1月，浦东地区平均租金已达每天每平米1元。即使未来将有一些新增供应，依然无法满足零售增长所带来的强大需求，预计2011年平均租金将继续上涨5%~7%。