房地产加速绿色转型之路

2012/9/23 12:48:50

中国绿色地产研究系列报道之二绿色建筑的发展对于绿色地产产业链而言，两者关系如何？我们应该倡导什么样的绿色地产理念？国内哪些开发商已经实现或者正在向绿色地产转型？

为此，本报绿色地产研究中心在业内首次提出“房地产开发向绿色转型”这一调研主题，并在多家开发商的大力支持下，系统分析了中国房地产向绿色低碳转型的必然性与可行性，并从绿色战略核心、绿色支持机制、绿色技术体系与绿色技术目标几个维度分析了几家地产代表企业最近几年的绿色发展路径，试着总结出中国地产企业绿色转型的基本特点。

房地产加速绿色转型之路

在环境压力日益凸显、节能与健康需求成为广泛共识的今天，“绿色开发”理念逐渐成为地产开发的新要求，中国地产企业普遍面临着绿色转型的机遇和挑战。

与传统地产开发相比，“绿色开发”由于在环境积极化、节约资源（包括能源、水资源等）、减小市政负荷、增强建筑空间的灵活性等方面的优势，使其具有优于传统开发的生态经济综合价值。

然而问题在于绿色开发综合价值优势的根本是生态价值，而生态价值的经济转化通常具有间接性和长期性的特点，这令绿色开发的经济价值在与传统经济价值（具有直接性与短期性的特点）竞争中处于不利的地位，因此，如何依托企业既有产业链条基础与开发经验，从机制与技术选型方面选择适宜的战略组合，最大限度地彰显绿色开发的价值、争取政策支持、回避竞争劣势，成为影响地产企业绿色转型成功与否的关键。

政策：绿色地产是方向

如今，在国家节能减排大趋势下，政府的宏观政策导向要求商品房的开发愈加注重节能和环保性能。为此，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、国土资源部及环境保护部等部委相继为房地产行业制定了包括土地、财税、建筑标准、环境监督核查等措施在内的多项政策法规。

据了解，自2005年以来，住建部相继出台了《公共建筑节能设计标准》、《住宅建筑节能设计标准》、《绿色建筑评价标准》等一系列标准和规范，各地政府也相继出台了《建筑节能管理条例》以强化建筑节能的实施。

另外，随着我国进一步推动经济发展方式转变，对于房地产行业环保、节能的要求必将不断提高，相应监管措施也必将更加严格，行业准入制度也将得到完善，不能够达到绿色环保要求的企业将逐步失去竞争力，直至拿不到土地，无法进行开发而退出市场。

现实：地产企业绿色转型路径

其实，目前我国的地产企业普遍处于从传统型地产向绿色地产转型的关键时期，地产企业的绿色转型已从数年前的“话题”，成为今天许多企业的实在操作。

自1999年以来，一些地产企业陆续开始了结合自身特点的渐进式的绿色转型历程，而不同的地产企业在绿色、低碳转型的方式上、路径的选择上，各有侧重，可谓是条条大路通罗马。

以万科为例，1999年，万科在深圳成立建筑研究中心，致力于新材料、新技术、新工艺的研究。伴随着外部环境变化和自身认知与实践的累积，逐渐转向对绿色建筑的研发。2005年万科制定了节能、节水的管理办法及系统技术方案，形成了环境策略。而万科在专注住宅产品开发，在节能技术运用的实践过程中，逐步意识到对于住宅产品，节能性能可发挥的空间不大，要想实现最大程度的节能环保，只能从建筑材料生命周期和环境性能着手，于是万科最终在绿色地产的路上选择了住宅产业化作为其实现路径。

紧随万科其后，2002年，锋尚地产在业界喊出“告别空调暖气时代”的口号。锋尚地产采用了一系列欧洲高舒适度低能耗技术措施，面向高端市场推出了极具创新性的产品，作为第一个吃螃蟹者，锋尚取得了良好的市场回报。作为该套技术路线的忠实实践者，朗诗地产、当代节能置业，进一步将该套高舒适度低能耗技术理念发展成恒温，恒湿、恒氧，虽然锋尚当年的口号、当代已建成运营的楼盘的节能性能如今都还有不少争议，且给业界留下了“节能住宅就是贵”、“绿色建筑是高消费”等印象，但其所代表的产品类型和技术路线，作为行业先行者的勇气，依然值得我们尊敬。

而招商地产则在2004年直接提出了“绿色地产”理念，并出版了《绿色地产之路》一书，对绿色地产进行了有效诠释——“符合可持续发展理念的房地产活动，并通过绿色地产的实施来实现经济、环境、社会三者之间的和谐统一”。

万通地产则是在2008年正式对外发布绿色公司战略。万通地产先通过创建万通公益基金会、成立万通地产绿色志愿者组织、创建绿色研发基金等建设公司的绿色文化，最终通过对不同产品选择相应的绿色建筑评估体系作为长期战略：以中国绿色三星标准和美国LEED标准为标杆，所有万通产品均为星级或认证级以上绿色建筑。作为一个后来者，万通少走了许多尝试和探索的路，这也是绿色地产将来的后进者最简单、最直接的转型途径。

未来：普及仍待时日

尽管我国房地产行业向绿色低碳转型已成为必然趋势，然而实现这种转变的过程可能会相当漫长，从微观上看可能面临着诸多难题。房地产行业向绿色低碳转变的客观条件，包括政策、技术、资金、人力资源条件等都已具备，决定转型成功与否的关键因素取决于政府、企业和民众三方出于各自利益所做出的行为选择。

首先，民众对绿色低碳地产选择存在不确定性。大多数民众在购买地产时，并不十分在意其绿色、生态效能，而更多的是看重其地段、升值潜力等经济因素。

其次，对于开发企业来讲，虽然自身的社会责任感和社会舆论的压力会促使其向绿色低碳地产转型，但作为盈利性经济行为主体，房地产企业的行为选择仍会较多地考虑自身的盈利状况。

而在相关产业链支持方面，由于绿色低碳地产建设尚未得到推广，相关原材料和技术不能够大规模生产以实现规模经济，因此建设成本也必将有相应地提升。